湖北恩施果樹花卉拆遷評(píng)估

調(diào)查果樹的收入以及折現(xiàn)率 
調(diào)查產(chǎn)量收成，也是確定補(bǔ)償價(jià)值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結(jié)果期的產(chǎn)量主要受水利、土壤和管理技術(shù)的影響，但又受生長(zhǎng)狀況的限制。因此，果樹收入需根據(jù)其生長(zhǎng)年限和果樹生長(zhǎng)狀態(tài)測(cè)算其產(chǎn)量和收入。
同時(shí)，合理的折現(xiàn)率，也是給予果農(nóng)合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素。 3、了解果樹栽植成本 
果樹管理講究科學(xué)技術(shù)，如果盲目追加水肥，使果樹生理機(jī)能失調(diào)，打亂生長(zhǎng)規(guī)律，非但不能提高產(chǎn)量，還會(huì)使果實(shí)品質(zhì)降低，因此在評(píng)估中需要確定果樹合理的經(jīng)濟(jì)成本，確定其合理的投入費(fèi)用。實(shí)際操作中需要根據(jù)果樹不同的生長(zhǎng)期，區(qū)分不同樹種分別計(jì)算其投入的成本。若有的果樹林增加滴管、噴管等配套設(shè)施，則應(yīng)另外計(jì)算其投入成本。 
4、考察果樹的各種特殊因素 
某一品種的果樹有其生長(zhǎng)年限、生長(zhǎng)狀況(如地徑、冠徑、病蟲害影響)等特殊性，均應(yīng)詳細(xì)考察。例如，生長(zhǎng)年限直接關(guān)系到果樹的生長(zhǎng)期劃分和控制投入的經(jīng)濟(jì)成本根據(jù)地徑的粗細(xì)可以判斷果樹的栽植年限和日常的管理水平；果樹冠徑的大小及形狀可判斷其修剪技術(shù)、單株產(chǎn)量等。對(duì)于特殊的果樹樹種，可聘請(qǐng)協(xié)助工作
三、根據(jù)果樹生長(zhǎng)年限采用不同的評(píng)估方法 
1、幼齡期果樹的評(píng)估 
幼齡期就是果樹處在生長(zhǎng)初級(jí)階段，果樹尚未結(jié)果，或因枝身尚未發(fā)育成熟未達(dá)到承載能力不讓其結(jié)果。因此幼齡期的果樹評(píng)估主要考慮施肥、澆水等培育費(fèi)用，加上其他費(fèi)用及必要的行業(yè)平均報(bào)酬率，然后進(jìn)行個(gè)別系數(shù)修正，得出評(píng)估值。 
幼樹期果樹評(píng)估值=上年投入成本+當(dāng)年投入成本×(1+行業(yè)平均報(bào)酬率)±實(shí)際生長(zhǎng)調(diào)整值 
投入成本=肥料費(fèi)+水電費(fèi)+農(nóng)藥費(fèi)+人工費(fèi)+工具使用攤銷費(fèi)+其它費(fèi)用 
若果樹種植對(duì)技術(shù)要求較高，平均報(bào)酬率可適當(dāng)提高，一般取當(dāng)年投入成本的10％－15％。 
2、初果期果樹的評(píng)估
初果期開始階段，如收入補(bǔ)償小于行業(yè)平均報(bào)酬率，仍然應(yīng)按平均報(bào)酬率計(jì)算。 3、盛果期果樹的評(píng)估 以蘋果樹為例其盛果期一般是在生長(zhǎng)第八年到第二十年之間，其中第十年開始達(dá)到豐產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)期。因此對(duì)于盛果期果樹的補(bǔ)償，給予果農(nóng)次年一年的收入補(bǔ)償。即便在收果后征用的果樹，也應(yīng)該給予次年收入補(bǔ)償。 
果樹評(píng)估值區(qū)間中價(jià)值的確定主要根據(jù)其實(shí)際生長(zhǎng)狀況和管理水平進(jìn)行權(quán)衡。

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