隨著我國城市規(guī)模的不斷擴大，城鎮(zhèn)化進程的加快，國家政策對對城市污染控制的要求越來越嚴格，使用越來越多的土地，越來越多的企業(yè)工廠進行搬遷，為城市化進程讓步，從而面臨的一個問題就是征地拆遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴大生產(chǎn)規(guī)模，當原生產(chǎn)場地達不到發(fā)展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失的評估，對于拆遷賠償?shù)挠嬃恳约捌髽I(yè)搬遷的財務預算，都是十分必要的。征地拆遷，工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財、物，產(chǎn)、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于企業(yè)這一損失的評估也比較復雜。這不但關系到需要工廠搬遷的**，還涉及作為當事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。說到這些征地拆遷和搬遷產(chǎn)生的損失又不得不提，維護利益過程中的重要一環(huán)“資產(chǎn)評估”，接下來我們給大家說一下拆遷評估有關的事項；

許多拆遷朋友對這個詞感到有些陌生，他們認為“評估不是拆遷方的土地征用工具嗎？事實上，如果你認為拆遷評估屬于拆遷方，那是因為拆遷方有豐富的經(jīng)驗，善于運用法定程序（拆遷評估）作為自己的行為工具。此外，拆遷方在剝削方面的優(yōu)勢是被拆遷人不熟悉法律程序。因此，幫助受影響人群了解和熟悉拆遷評估是提高拆遷補償?shù)闹匾?guī)則之一。

一、拆遷評估的作用

事實上，在拆遷過程中，拆遷評估的比例很大，這是拆遷過程中不可或缺的程序。其中，拆遷評估是爭取合理拆遷補償?shù)幕境绦?，拆遷補償協(xié)商對于拆遷補償，這是一個具有挑戰(zhàn)性的雙向鋸切過程。為了爭取更大的空間，雙方都需要一個公平公正的中間人來幫助撥打平衡重，而拆遷評估就是這樣一個過程。

二、拆遷評估的定義

即在拆遷公告發(fā)布后，具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照相應的法律法規(guī)對拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進行價格評估。

三、拆遷評估的現(xiàn)狀

“無用”、“裝飾”、“形式”，我們對拆遷評價的關注往往較少，事實上，拆遷評估在維護我們的權利的過程中確實占有很大的地位和作用。在拆遷過程中，不僅要對即將拆遷的房屋進行評估，還要對房屋進行置換評價。只有經(jīng)過評估，被拆遷人員才能準確定位自己的拆遷補償。

四、拆遷評估機構的選擇

當選擇評估主體時，可以通過聽證會進行“舉薦”選擇。當雙方的意見不能達成一致時，拆遷管理部門可以利用*管理部門從評估機構中抽簽選出。如果拆遷單位在審核申請后仍對原評估有異議，可以選擇具有相應資質和宣傳的評估機構，并按照同一標準進行重新評估。

五、拆遷評估流程

在房屋拆遷過程中，被拆遷房屋的市場價值評估應遵循一定的程序，包括：選擇機構、簽訂合同、現(xiàn)場評估、公開解釋、交付報告、申請審查、申請評估。拆遷房屋的每個環(huán)節(jié)都可以參與，每個環(huán)節(jié)也是法律要求。請求是的。由于拆遷糾紛頻發(fā)，公開透明已成為拆遷評估的必要原則。

六、拆遷評估常用方法

對于拆遷評估機構，確定評估的方法有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。在實際應用和掌握過程中，該原則要求對同一評價對象采用兩種以上的評價方法。作為拆遷律師，我將簡要介紹三種常用的估價方法作為基本判斷標準，以幫助您準確地比較和比較法律。

1、比較法：通過比較被評估資產(chǎn)與較近出售的類似資產(chǎn)之間的異同，以及類似的資產(chǎn)估價方法，調(diào)整市場價格以確定被評估資產(chǎn)的價值。

適用于類似房地產(chǎn)交易的被征收房屋，要求：

被征收房屋具有成熟活躍的交易市場。

可以作為參考的房屋。例如，評估的房屋可以找到類似的參考房屋，即相同用途的類似參考房屋、地理位置和配套設施。

2.收益法：一種共同的評估方法，通過評估被評估資產(chǎn)的未來預期收益并將其轉換為現(xiàn)值來確定被評估資產(chǎn)的價格。

適用于有收益且收益能量化的房地產(chǎn)，如公寓、餐館等，要求：

評估對象使用時間較長且具有連續(xù)性，能在未來相當年內(nèi)取得一定收益。

評估對象的未來收益和評估對象的所有者所承擔的風險能用貨幣來衡量。

3、假設開發(fā)法：指預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

適用于：評估房屋正在建設中。要求：

在建新開發(fā)房地產(chǎn)項目。

待售房地產(chǎn)項目。

七、不滿意拆遷評估結果

救濟方法

對評估確定的被拆遷房屋的價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請審查評估。自收到評價報告之日起10日內(nèi)，應向評價機構提出審查評價的申請。如果對審查結果有異議，應在收到書面審查結果之日起10日內(nèi)向評價機構***提出申請。評估后對拆遷補償仍有異議的，依照“國有土地房屋征收和補償條例”*二十六條的規(guī)定處理。

拆遷評估畢竟是一項由領域規(guī)范的技術工作，因此由有資質的資產(chǎn)評估機構進行評估，因為拆遷評估不僅會影響其補償效果，而且會成為拆遷維權的基礎行動。請不要忽視和浪費法律賦予的任何權利。

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