遼寧撫順賓館價值評估

賓館是一種商業(yè)性物業(yè)。長期以來,有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價的實踐和研究主要集中在零售業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠房和商用辦公樓等領(lǐng)域,有關(guān)賓館估價方法的研究并不多見。因此,無論是估價機構(gòu)還是投資者,在評估賓館價值時,都沒有太多的選擇余地,往往借用面向其他商業(yè)性
物業(yè)開發(fā)的估價方法。
賓館價值由四個部分組成:土地、建筑物、內(nèi)部設(shè)施和商譽等。就土地和建筑物而言,賓館與其他商業(yè)性物業(yè)一樣,可以按照同樣的原理進行估價,但是,賓館業(yè)所的一些特點,如賓館用途單一、需要特殊的管理經(jīng)驗,以及賓館價值與其未來產(chǎn)生凈收入的能力直接相關(guān)等,使得賓館估價在較大程度上不同于其他商業(yè)性物業(yè)。
　　一、傳統(tǒng)的賓館價值評估方法
在一般情況下,傳統(tǒng)的賓館價值評估方法主要是以下兩種：
　　（一）重置成本法
重置成本法假設(shè)購買者愿意支付不多于建造具有同等設(shè)施水平賓館成本的價格,既不考慮市場愿意支付的價格,也不考慮賓館未來產(chǎn)生凈收入的價值。估價時,按當前價格估計賓館建造成本,然后根據(jù)賓館使用年限減去折舊金額,所得余額就是賓館價值。重置成本法在估價時考慮特定市場存在的進入障礙,如對特定區(qū)域賓館建設(shè)實行嚴格限制,或擬建賓館無法獲得合適土地等,因此,在對擬發(fā)展項目進行可行性評估時,這種方法非常有效。新開業(yè)的賓館由于缺少經(jīng)營歷史數(shù)據(jù),無法應(yīng)用其他估價方法,這種方法可能是

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